マンション管理

1.序

「マンションは管理を買え」という言葉があるということです。この言葉は、プロフィールにも書きましたが、私自身が、居住マンションにおいて、管理組合の副理事長を務めていたときに理事経験者から聞いた言葉です。初めて耳にしたときは、よく理解できなかった部分もありますが、副理事長時代の経験や、行政書士試験に向けた学習により、その意味がよくわかってきました。

もともと、マンションの管理は、矛盾している部分も存在します。理事長以下、理事に強い権限が与えられれば、そして、その理事にマンションの管理に理解があれば、本当にすべての住民の利益になるような組合運営を期待できます。しかし、十分な理解がなければ、「住民の利益」という名の下に私利私欲が図られ、住民全体の共有財産であるマンション保有の財産が棄損し取り返しのつかない事態を招くこともあります。真に住民の利益につながる管理を目指して、ご相談いただいた管理組合の方々にご助言できればと考えております。

2.可能な業務

(1) 法律、規約、細則などのご説明、改正、制定などに関する業務

マンションの管理の根幹を成すのは、「建物の区分所有等に関する法律」（区分所有法と略します）です。そして、それを実際の管理の場面で使いやすくしたものが、それぞれのマンションで策定するマンション管理規約です。また、マンションの管理全体をカバーする管理規約とは別に、一つ一つの細かい項目について定めた使用細則や、マンション内のサークル、クラブなどの活動について定めるルールも存在します。

区分所有法に関しては、規定の内容について必要に応じてご説明いたします。 　具体的には、住民個人の所有、使用になる専用部分か、住民全体の共用になる共用部分かといった区別から、管理費の滞納の場合の法的手段まで、目的に応じたご説明ができればと考えております。

実際には、現に管理の業務に当たっていらっしゃる理事長以下の理事の皆さんに向けてということになると思いますが、将来的に理事に就任することを見越して（輪番制によるものなど）就任前から知識として持っておきたいという方のためにもご説明する機会もあろうかと存じます。

管理規約の改正をお考えの組合の皆様にも、その目的に応じた改正方法や、規約の条文の表現内容などをお話できると思います。
具体的には、理事の「任期」を長くしたり短くしたり、理事の「人数」を増やしたり減らしたり、理事に「報酬」を支払うか否か、支払う場合の「金額」をどうすればよいか、理事の「選任方法」は、立候補制がいいのか輪番制がいいのか、などといったことが考えられます。

また、マンションの敷地内に、１棟の建物のみがあるのか、複数あるのか、ということや、マンションの建物が、居住スペースのみなのか、商業用の店舗スペースがあるのかということのように、マンションの形態によっても規約の定め方に違いが生じますので、踏み込んでご説明できればと考えております。

規約の中に大々的に規定しなくても、一つ一つの内容によっては、ルールを定めておかないと不具合が生じる場面というのもマンションの管理においては発生します。そういう細かい内容を定めるのが細則です。細則につきましては、細則で定めるべきか、規約で定めるべきかというルールの決め方のスタートの段階から、細則で定めるとした場合の内容や表現方法についてご説明ができればと考えております。
具体的には、駐車場の配分の仕方（居住者用なのか来客用なのか、それぞれの場合の運用方法をどうすればよいか、など）や、集会室の使い方（居住者しか使用できないのか、外部者にも貸し出すのか、貸し出す場合は無料なのか、有料の場合も含むのか、など）、その他、サークル、クラブの設置やその運営方法についても、必要に応じてルールの内容、表現方法をお話できればと存じます。

(2) 相談会、講習会等の開催

行政書士に限らず、弁護士、司法書士、公認会計士、税理士などの「士業」というもの自体に、そもそも敷居の高さをお感じになる方も多くいらっしゃいます。

そのような中で「街の法律家」をうたう行政書士といたしましては、気軽に話を聞いてもらいたいと思っていらっしゃる方のためにも、組合に主催していただいて法律の無料相談会を開催したり、多くの方が相談したいと思っていらっしゃる内容（相続・遺言・成年後見や保険その他の契約書・契約約款の読み方）について無料講習会を主催していただければ、私の持っている法的知識をご提供できます。

また、他のページの「試験対策」とも関連しますが、居住者の皆様の中で、行政書士をはじめ私が対応可能な資格試験を目指していらっしゃる方々には、別途、試験対策講座を設置することもできるのではないかと考えております。

各マンションの敷地内にいながらでも解決できそうな内容であれば、管理組合様と私との間で、「法律顧問」という形式でご契約を頂き、その中で、相談会・講習会をと考えております。

居住者の皆様の需要次第で、週～回、月～回という形での回数や、１回あたりの時間数などの契約内容を設定できればと考えております。

また、マンションの管理に関して、その大部分を（場合によってはすべてを）管理会社に任せてしまっている場合、「本当にその管理会社に任せっきりでいいのか」、という別の問題も発生します。管理会社と対等な関係を築くための参考になれるように、また、セカンドオピニオンのような別観点からの指摘ができるように、という形でご活用いただければとも考えております。